Si alquilas tu vivienda habitual, la ley te protege: contrato de al menos 5 años (7 si el dueño es una empresa), fianza de un mes, la agencia la paga el propietario y la subida anual tiene tope. Ojo: desde el 8 de octubre de 2026 hay una reforma pendiente de convalidación.
- Duración mínima
- 5 años (7 si el propietario es empresa), más hasta 3 años de prórroga
- Fianza
- 1 mes de renta; garantía extra de 2 meses como máximo
- Agencia
- Los gastos de gestión y de contrato los paga siempre el propietario
- Subida anual
- Solo si está pactada y con el tope del índice oficial IRAV
Qué tienes que hacer
- Firma un contrato y revisa la duración
Aunque el contrato diga 1 año, si es tu vivienda habitual se prorroga cada año hasta llegar a 5 años (7 si el dueño es una empresa), salvo que tú avises con 30 días de antelación de que te vas. Después puede prorrogarse hasta 3 años más si nadie avisa. El propietario solo puede recuperar el piso antes para vivir él o su familia directa si lo puso en el contrato y te avisa con 2 meses.
- Paga solo lo que la ley permite al entrar
La fianza es de 1 mes de renta y el propietario no puede pedirte por adelantado más de 1 mes de alquiler. Puede pedirte una garantía adicional de hasta 2 meses en contratos de vivienda de hasta 5 o 7 años. Los honorarios de agencia y de redactar el contrato los paga el propietario, nunca tú.
- Comprueba el depósito de la fianza
Muchas comunidades autónomas obligan al propietario a depositar la fianza en un organismo autonómico. Pregunta en el de tu comunidad si tu fianza está depositada. Al terminar, si no te devuelven la fianza en un mes desde que entregas las llaves, genera intereses.
- Vigila las subidas de renta
La renta solo se puede actualizar una vez al año y si el contrato lo dice. La subida no puede superar la variación del índice oficial IRAV que publica el INE. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 % (medida del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
- Pide las reparaciones por escrito
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, sin subirte la renta. A ti te tocan las pequeñas reparaciones por el uso diario. Si hay una avería urgente, avisa y puedes arreglarla y reclamar el importe; desde octubre de 2026, si el dueño no responde en 15 días a tu requerimiento por escrito, puedes hacer la reparación y descontarla del alquiler.
- Empadrónate en tu piso
Tienes la obligación y el derecho de empadronarte donde vives. El ayuntamiento no decide sobre conflictos con el propietario: con tu contrato y el último recibo suele bastar, y puede aceptar otros documentos o comprobar por su cuenta que vives allí.
- Si alquilas una habitación, conoce tus nuevas reglas
Desde el 8 de octubre de 2026 la ley de alquileres incluye el alquiler de una habitación cuando es tu vivienda habitual, con los mismos derechos. La suma de lo que se cobra por todas las habitaciones no puede superar el alquiler del piso completo, y un contrato «temporal» sin una causa temporal real se considera de vivienda habitual.
- Ante un desahucio, pide ayuda enseguida
Si recibes una demanda, no la ignores: los plazos judiciales son cortos. Pide abogado de oficio (justicia gratuita) y acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento. Si estás en situación de vulnerabilidad económica, la ley prevé que se suspenda el proceso mientras la Administración te ofrece una alternativa de vivienda o paga la deuda.
Lista de documentos
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Ojo con esto
- Paga siempre por transferencia o pide recibo: el propietario está obligado a darte justificante del pago.
- No pueden obligarte a contratar un seguro de impago de alquiler (regla vigente desde octubre de 2026).
- Al salir, firma con el propietario un documento sobre el estado del piso. Si no se firma o no recoge daños, se presume que lo entregaste en buen estado.
- Desconfía de quien te pide dinero por «reservar» un piso sin contrato ni visita. Nunca pagues por adelantado a desconocidos.
- La reforma del Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso debe convalidarla. Si no se convalida, esas medidas decaerían, como ya ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026.
Fuentes oficiales consultadas el 12·10·2026: BOE: Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), texto consolidado, BOE: Real Decreto-ley 29/2026, medidas urgentes de vivienda, BOE: Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, BOE: Instrucciones técnicas sobre el Padrón municipal. Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.
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