Comprar un piso en España siendo extranjero en 2026: hipoteca, ahorro necesario, impuestos y avales ICO

Quién puede comprar

Cualquier persona extranjera, residente o no, con NIE. Las ayudas públicas sí piden papeles: los avales ICO exigen residencia legal en España continuada durante los 2 años anteriores, y las ayudas del Plan Estatal de Vivienda, residencia legal

Cuánto ahorro necesitas

Normalmente el banco presta como mucho el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor). Necesitas el 20 % restante más los impuestos y gastos de la compraventa. Ejemplo: piso de 200.000 € con un ITP del 6 % (el tipo estatal supletorio; tu comunidad tiene el suyo): 40.000 € de entrada + 12.000 € de impuesto + notaría, registro y gestoría

Impuestos de la compra

Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tipo de tu comunidad autónoma, sobre el precio o el valor de referencia del Catastro si es mayor. Obra nueva comprada al promotor: 10 % de IVA (4 % en vivienda protegida de régimen especial) más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo de tu comunidad. En Canarias, IGIC en lugar de IVA; en Ceuta y Melilla, IPSI

Gastos que paga el banco

Por ley (Ley 5/2019, art. 14): notaría de la escritura de hipoteca, inscripción de la hipoteca en el Registro, gestoría y el impuesto AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación, las copias que pidas y todos los gastos de la compraventa

Cuánto tarda

El banco debe darte la oferta vinculante (FEIN) y el resto de documentos al menos 10 días naturales antes de firmar, y debes ir al notario como tarde el día anterior a la firma. El plazo entre las arras y la escritura lo pactáis comprador y vendedor en el contrato

Dónde

Banco o intermediario de crédito inscrito en el Banco de España; notaría que tú eliges; Registro de la Propiedad de la zona; agencia tributaria de tu comunidad autónoma (ITP o AJD) y ayuntamiento (IBI)

Qué tienes que hacer

1. Saca el NIE y ordena tus papeles

   Para firmar una escritura de compra o de hipoteca necesitas un número de identificación fiscal: el notario está obligado a incluirlo en la escritura (RD 1065/2007, art. 27.2.c). Si ya tienes TIE, tu NIE está impreso en ella. Si no tienes residencia (por ejemplo, compras desde tu país o estás de turista), pide el NIE por tener intereses económicos en España: en la Policía con el formulario EX-15 y la tasa 790 012 (9,84 euros), o en el consulado de España si estás fuera (mira nuestra guía del NIE). Comprar una vivienda no te da permiso de residencia: el visado de inversor por compra de inmuebles de 500.000 euros se suprimió el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Abre también una cuenta en un banco español (guía de cuenta bancaria), porque el banco que te dé la hipoteca querrá ver tus movimientos y cobrar ahí las cuotas.

2. Calcula cuánto puedes pagar antes de buscar piso

   El banco estudia tu solvencia: empleo, ingresos actuales y futuros, ahorro, gastos fijos y deudas (Ley 5/2019, art. 11). Según el Banco de España, en la compra de vivienda habitual las entidades normalmente no financian más del 80 % del valor de tasación. Cuenta con: 1) la entrada, que es la diferencia entre el precio y lo que te presten; 2) el impuesto de la compra (ITP o IVA más AJD); 3) notaría, registro y gestoría de la compraventa; 4) la tasación; 5) la señal de las arras, que adelantas semanas antes. Pide en tu comunidad autónoma el tipo exacto del ITP o del AJD que te corresponde: hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas de bajo precio que dependen de cada comunidad. Si tus ingresos llegan en dólares, pesos u otra moneda, ten en cuenta que una hipoteca en moneda extranjera tiene reglas propias y riesgo de cambio (Ley 5/2019, art. 20): lo normal es pedirla en euros y cobrar en euros.

3. Comprueba si puedes usar un aval ICO o una ayuda pública

   La Línea de Avales ICO para primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo está abierta hasta el 31 de diciembre de 2027. El Estado avala gratis hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética D o mejor), y así el banco puede prestarte hasta el 100 % del precio o la tasación (el menor), sin incluir impuestos ni gastos, que sigues pagando tú. Requisitos principales: residencia legal en España de forma continuada durante los 2 años anteriores (los dos compradores, si sois dos); primera vivienda y que sea tu residencia habitual; no tener otra vivienda en propiedad; patrimonio neto de hasta 150.000 euros; sin morosidad en la CIRBE; en el programa de jóvenes, ninguno puede haber cumplido 36 años al firmar; en el de familias no hay límite de edad. El límite de ingresos va por provincias: desde el 19/06/2026 es de 4,5 veces el IPREM en la mayoría (37.800 euros al año por comprador), 6,5 en Álava, 5,5 en provincias como Valencia, Alicante, Cádiz, Zaragoza, Pontevedra, Cantabria, Navarra o Las Palmas, y 7,5 en Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Girona, Bizkaia, Gipuzkoa y Santa Cruz de Tenerife; sube 0,3 veces el IPREM por cada menor y un 70 % en familias monoparentales. El precio máximo depende de la comunidad (por ejemplo, 325.000 euros en Madrid, 300.000 en Cataluña, 225.000 en Andalucía). Se pide directamente en un banco adherido, no en el ICO. Si vas a comprar en un pueblo de 10.000 habitantes o menos y tienes hasta 35 años, mira también la ayuda a la compra del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: hasta 15.000 euros, sin superar el 20 % del precio, con ingresos de hasta 5 veces el IPREM; la convoca tu comunidad (no existe en País Vasco ni Navarra).

4. Elige el piso y pide la nota simple del Registro

   Antes de pagar nada, pide la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad (en la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el registro de la zona). Cualquiera puede pedirla y el arancel del registrador es de 3,01 euros por finca, más impuestos y el coste del servicio online. En ella verás quién es el propietario real, la superficie y si hay hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas. Comprueba que quien te vende es el titular (o tiene poder notarial) y compara la descripción con la del Catastro. Pide también al vendedor el último recibo del IBI, el certificado de eficiencia energética y el certificado de deudas con la comunidad de propietarios: por ley respondes con el piso de las cuotas impagadas del año en curso y de los 3 años anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9), y sin ese certificado el notario no puede autorizar la venta salvo que tú le exoneres expresamente. No le exoneres.

5. Firma las arras sabiendo lo que firmas

   El contrato de arras reserva el piso: entregas una señal y fijáis el precio y la fecha máxima de la escritura. Las arras penitenciales, las del artículo 1454 del Código Civil, funcionan así: si te echas atrás, pierdes la señal; si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble. Haz que el contrato lo diga así de claro y que incluya: datos de la nota simple, precio total y forma de pago, que la vivienda se entrega libre de cargas, de inquilinos y de ocupantes y al corriente de pagos, quién paga cada gasto y la fecha límite de firma. Si dependes de la hipoteca, intenta pactar por escrito que, si el banco te la deniega en plazo, recuperas la señal: si no lo pactas, la pierdes. Paga la señal siempre por transferencia a una cuenta a nombre del propietario que figura en el Registro.

6. Pide la tasación y compara ofertas de varios bancos

   La tasación la paga el comprador y la hace una sociedad de tasación homologada e independiente del banco (Ley 5/2019, arts. 13 y 14). Puedes encargarla tú: el banco está obligado a aceptar una tasación de un tasador homologado que no esté caducada y no puede cobrarte por revisarla (Ley 2/1981, art. 3 bis I). Según el Banco de España caduca a los 6 meses, y si un banco te dice que no, te devuelve el informe para usarlo en otro. Compara la TAE, el tipo fijo, variable o mixto, la comisión de apertura y los productos que te piden contratar. El banco puede exigirte un seguro de daños del piso y un seguro de vida o de protección de pagos, pero tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes sin empeorar tus condiciones (art. 17.3). Las demás ventas vinculadas están prohibidas; sí puede ofrecerte rebajar el interés si contratas otros productos (venta combinada), y tiene que enseñarte la oferta con y sin ellos. En hipotecas a tipo variable no puede haber cláusula suelo (art. 21.3).

7. Revisa la FEIN y la FiAE durante al menos 10 días

   Cuando aceptes una oferta, el banco te entrega al menos 10 días naturales antes de firmar: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es una oferta vinculante; la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que te avisa de las cláusulas delicadas; si el tipo es variable, un documento con lo que pagarías en distintos escenarios de tipos; el borrador del contrato; y el reparto de gastos (Ley 5/2019, art. 14.1). Comprueba estos puntos: comisiones por amortizar antes de tiempo (en variable, como mucho el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según lo pactado; en fijo, como mucho el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después, y nunca más que la pérdida real del banco), interés de demora (el interés del préstamo más 3 puntos, por ley) y vencimiento anticipado: el banco solo puede reclamarte toda la deuda si dejas de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (o el 3 % del capital) en la primera mitad del préstamo, o a 15 cuotas (o el 7 %) en la segunda, y tras darte un mes para pagar (art. 24).

8. Ve al notario antes de firmar: asesoramiento gratis

   Tú eliges el notario, no el banco. El banco le envía la documentación por vía telemática y tienes que acudir en persona, como tarde el día anterior a la firma, para que te explique la FEIN, la FiAE y cada cláusula y te haga un pequeño test. Esa acta no te cuesta nada (Ley 5/2019, art. 15). Si no te entregaron los papeles con 10 días de antelación o no vas a esta cita, el notario no puede autorizar la hipoteca. Pregunta todo lo que no entiendas: para eso está esa cita. Si tienes un avalista o fiador (por ejemplo, un familiar), también tiene que pasar por el notario y tiene la misma protección (art. 15.4).

9. Firma la escritura de compraventa y la de hipoteca el mismo día

   En la notaría se firman normalmente seguidas la compraventa y la hipoteca (con aval ICO es obligatorio que sea en la misma fecha). Lleva tu NIE o TIE y pasaporte. El notario identifica a las partes y los medios de pago, comprueba el certificado de deudas de la comunidad y revisa en el Registro que no han aparecido cargas nuevas. Paga el resto del precio con cheque bancario o transferencia, nunca en efectivo. Antes de firmar, visita el piso vacío y pide las llaves en el acto. Si el vendedor no es residente en España, tú como comprador tienes que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes, y darle una copia al vendedor; pide a la notaría o a la gestoría que te ayuden, pero la obligación es tuya. La plusvalía municipal la paga el vendedor, pero si es una persona no residente, el ayuntamiento te la exige a ti como sustituto (TRLRHL, art. 106.2): descuéntala del precio.

10. Paga los impuestos e inscribe tu piso en el Registro

    Después de firmar, presenta y paga el ITP (segunda mano) o el AJD de la compraventa (obra nueva) en la agencia tributaria de tu comunidad autónoma (o diputación foral en el País Vasco y Navarra) en el plazo que fije tu comunidad: es corto, así que no lo dejes. La base es el precio o, si es mayor, el valor de referencia del Catastro (Ley del ITPAJD, art. 10). Luego lleva la escritura al Registro de la Propiedad para inscribirla: la hipoteca la inscribe y paga el banco, pero la inscripción de tu compra la pagas tú. Inscribir te protege: si alguien vendiera el mismo piso dos veces, gana quien primero lo inscribe (Código Civil, art. 1473). Por último, da de alta a tu nombre la luz, el agua y el gas, comunica el cambio de titular al ayuntamiento para el IBI, empadrónate en tu nueva casa y, si te lo cambia, actualiza tu domicilio en extranjería.

Lista de documentos

Ojo con esto

• Sin residencia también puedes comprar, pero no conseguirás ayudas: los avales ICO y las ayudas del Plan Estatal exigen residencia legal. Si vives en tu país y compras en España como no residente, recuerda que pagarás cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la «renta imputada» de ese inmueble (el 1,1 % o el 2 % de su valor catastral, según el municipio) aunque no lo alquiles, con el modelo 210, y que tener una casa no te da permiso para vivir aquí: para eso necesitas una autorización de residencia (mira nuestras guías de residencia no lucrativa y de residencia y trabajo).
• Los 2 años de residencia legal del aval ICO tienen que ser continuados y anteriores a pedir el préstamo. Si has estado una temporada en situación irregular o con un hueco entre renovaciones, puede que aún no los cumplas. Las normas no dicen si cuenta el tiempo con estancia por estudios o como solicitante de asilo: pregunta al banco antes de pagar arras.
• Préstamo TU CASA del ICO (hasta 50.000 euros al 0 %): el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7/10/2026) crea un préstamo público sin intereses ni comisiones para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca, sin límite de edad, de hasta el 20 % del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros, que se devuelve en hasta 10 años después de una carencia de hasta 30. A 13/10/2026 todavía no se puede pedir: falta que el Consejo de Ministros apruebe sus requisitos y que el Congreso convalide el decreto (el anterior, el RD-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso). Ojo: las viviendas compradas así tendrán para siempre un precio máximo de venta, inscrito en el Registro. Desconfía de quien te cobre por «tramitártelo».
• Cuidado con los intermediarios hipotecarios: tienen que estar inscritos en el registro del Banco de España o de tu comunidad autónoma (Ley 5/2019, art. 27). Nunca pagues por adelantado a alguien que te «garantiza» una hipoteca al 100 % sin papeles o sin nómina. Pide su número de registro y compruébalo.
• Estafas en la compra: falsos propietarios que piden una reserva sin enseñar el piso o sin nota simple, pisos «de banco» u «okupados» a precio de ganga, contratos de arras para pagar a una cuenta que no es del titular registral, y correos que imitan a tu notaría o a tu gestoría cambiando el número de cuenta justo antes de la firma. Confirma siempre por teléfono, con un número que hayas buscado tú, cualquier cambio de cuenta. Mira también nuestra guía de estafas de alquiler: muchos trucos son los mismos.
• Obra nueva o sobre plano: si adelantas dinero al promotor antes de terminar la obra, esas cantidades tienen que estar garantizadas con un aval bancario o un seguro (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) e ingresarse en una cuenta especial. Pide el certificado del aval o seguro de cada pago y no pagues en efectivo. Recuerda que pagarás IVA (10 %) y AJD, no ITP. Desde el 1/12/2026, la compra al promotor de viviendas protegidas con calificación permanente pasa al IVA del 4 %; este cambio también viene del RD-ley 29/2026 y desaparece si no se convalida.
• La parte de la hipoteca que es del banco no te la pueden cobrar: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca son suyos por ley desde 2019. Si en la FEIN o en la provisión de fondos aparecen a tu cargo, reclama antes de firmar. Si el banco no te da la razón, reclama primero a su servicio de atención al cliente y después al Banco de España.
• Si no te conceden la hipoteca: pregunta el motivo, pide tu informe de riesgos de la CIRBE al Banco de España para ver qué deudas constan a tu nombre y prueba con otro banco usando la misma tasación mientras no caduque. Si crees que te han tratado peor por tu origen, guarda las pruebas por escrito y consulta nuestra guía de abogados gratis.
• Dinero traído de tu país: el banco y el notario te pueden preguntar de dónde vienen tus ahorros (prevención del blanqueo). Trae el dinero por vías bancarias, con justificantes, con tiempo y antes de las arras; los envíos en efectivo o en muchas partes pequeñas complican la operación (mira nuestra guía de enviar dinero).
• Si después no puedes pagar la hipoteca: antes de dejar de pagar, habla con el banco. Si tu entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios, puede reestructurar la deuda si estás en situación vulnerable. Y si venden tu préstamo a un fondo, conservas los mismos derechos frente al nuevo dueño (nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019, añadido por el RD-ley 29/2026).

Fuentes oficiales consultadas el 13·10·2026: BOE – Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado: FEIN, FiAE, notario, gastos, comisiones), ICO – Línea de Avales para la compra de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo (requisitos, límites por provincia y entidades adheridas), Banco de España, Portal del Cliente Bancario – La tasación no es un mero trámite (financiación del 80 %, caducidad y tasación propia), BOE – Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (arts. 10, 11, 29 y 31), Agencia Tributaria – Retención del 3 % del comprador de un inmueble a un no residente (modelo 211), BOE – Real Decreto-ley 29/2026, préstamo TU CASA e IVA de vivienda protegida (pendiente de convalidación). Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.