Derechos del inquilino en Valencia 2026: duración del contrato, subidas, fianza en la Generalitat, gastos y qué hacer ante un desahucio

Duración mínima

5 años si el casero es una persona, 7 si es una empresa. Tú puedes irte después de 6 meses avisando con 30 días, sin indemnización

Subida anual de la renta

Solo si el contrato la prevé. Tope: IRAV del INE (2,54 % en septiembre de 2026). Del 8/10/2026 al 31/12/2027, sin nuevo pacto, máximo 2 %

Fianza

1 mes de renta, depositada por el casero en la Generalitat en el plazo de 1 mes. Para comprobarlo: fianzastelematicas@gva.es con copia del contrato y de tu documento

Agencia y gestión

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se te pueden cobrar bajo ningún concepto (art. 20.2 de la LAU)

Zona tensionada

València no está declarada zona de mercado residencial tensionado: la Generalitat no ha declarado ninguna en la Comunitat Valenciana

Ante un desahucio

Unidad de Ayuda ante Desahucios (UAD) de la Generalitat: C/ Gregorio Gea, 27, València. desahucios_stvalencia@gva.es. Y tu centro municipal de servicios sociales

Reclamar la fianza

Juicio verbal; sin abogado ni procurador si reclamas 2.000 € o menos

Qué tienes que hacer

1. Ten claro qué ley se aplica a tu contrato

   La ley que protege a los inquilinos es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), igual en toda España, también en la Comunitat Valenciana. Se aplica si alquilas un piso o una habitación para vivir de forma habitual. Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) la LAU incluye expresamente el alquiler de habitaciones y obliga a que el contrato «de temporada» o temporal diga una causa real de desplazamiento (estudios, un trabajo de pocos meses); si no la dice, cuenta como alquiler de vivienda habitual desde el primer día. Los contratos temporales firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con sus reglas antiguas hasta que acaben. Tienes derecho a que el contrato se haga por escrito si lo pides: si solo tienes un acuerdo de palabra, el contrato es igual de válido, pero exige que te lo pongan en papel. Si alquilas una habitación, mira también nuestra guía de habitaciones en Valencia.

2. Calcula hasta cuándo puedes quedarte

   Aunque el contrato diga 1 año, se prorroga solo cada año hasta llegar a 5 años, o 7 si el casero es una empresa (persona jurídica). Tú puedes no renovar avisando con 30 días antes de cada vencimiento. El casero solo puede recuperar el piso antes si es una persona física, ha pasado el primer año, lo escribió en el contrato al firmarlo y necesita la vivienda para él o para sus padres, hijos o su excónyuge tras divorcio; tiene que avisarte con 2 meses. Si a los 3 meses de irte nadie de su familia vive allí, puedes elegir volver al piso o cobrar una indemnización (art. 9.3 de la LAU). Cuando se cumplen los 5 o 7 años, si nadie avisa (el casero con 4 meses de antelación y tú con 2), el contrato sigue año a año hasta 3 años más.

3. Fíjate en lo que cambia desde el 15 de noviembre de 2026

   El Real Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cambia el final del contrato: cuando se cumplan los 5 o 7 años, si nadie avisa, el contrato se prorrogará por periodos de 5 años (7 con empresa). El casero tendrá que avisar con 6 meses y, si decide no renovar, te tendrá que pagar una indemnización: lo mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por cada año que hayas vivido allí, calculadas con el sistema estatal de precios de referencia o, si no hay dato, con tu renta. No paga si necesita el piso para vivir él o sus familiares hasta segundo grado, si te ofrece un contrato nuevo de 5 años con renta limitada y lo rechazas, si no has vivido allí más de 6 de los últimos 12 meses sin causa o si tienes otra vivienda en el municipio. Los avisos de no renovar enviados antes del 7 de octubre de 2026 siguen valiendo y no dan indemnización.

4. Pide la prórroga extraordinaria si se te acaba el contrato

   Si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026 y su periodo obligatorio de 5 o 7 años termina antes del 31 de diciembre de 2028, o se te acaba la prórroga tácita, puedes pedir por escrito una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por años, con las mismas condiciones (disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026). Requisito: estar al día en el pago y haberlo estado los 8 meses anteriores. El casero tiene que aceptar, salvo que acordéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo (si es con una renta al menos un 5 % más baja, la prórroga ya no se aplica) o te haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o su familia. Si estás en situación de vulnerabilidad con informe de servicios sociales y tu casero es un gran tenedor (más de 10 viviendas), puedes pedir además 1 año extra que está obligado a aceptar (art. 10 de la LAU). Pídelo siempre por un medio que deje constancia, como un burofax.

5. Comprueba si la subida de renta es legal

   La renta solo se actualiza una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y solo si el contrato lo dice: si no hay cláusula, no te pueden subir nada. Aunque la cláusula diga IPC u otra cosa, la subida nunca puede superar el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE cada mes: el dato de septiembre de 2026, publicado el 14 de octubre, es del 2,54 %. Además, para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026): si tu renta está por encima del precio de referencia estatal, no te pueden subir nada; en los demás casos, si no pactáis una nueva subida, el máximo es el 2 %. Tú no estás obligado a aceptar un pacto nuevo. Puedes calcular la subida con la calculadora del Ministerio de Vivienda (mivau.gob.es, «calculadora precio alquiler»).

6. Revisa qué gastos te pueden cobrar

   Lo que nunca pagas tú: los honorarios de la agencia y cualquier gasto por preparar, firmar, renovar o modificar el contrato (art. 20.2 de la LAU, desde la Ley 12/2023), los impuestos de la vivienda como el IBI (salvo que tú seas el obligado al pago) y un seguro de impago, que no te pueden exigir. Otros servicios de la agencia solo los pagas si los pediste por escrito sabiendo que eran opcionales y su precio. Lo que sí te pueden pasar: los gastos de comunidad, solo si el contrato lo dice por escrito con su importe anual; durante los primeros 5 años (7 con empresa) solo pueden subir una vez al año y como mucho el doble de lo que suba la renta. Los suministros con contador propio (luz, agua, gas) son tuyos. Garantías: 1 mes de fianza y, como mucho, 2 meses más de garantía adicional (1 si el contrato es temporal). Si en un mismo piso se alquilan habitaciones por separado, la suma de todas no puede superar la renta del piso entero.

7. Comprueba que tu fianza está depositada en la Generalitat

   En la Comunitat Valenciana el casero tiene que depositar tu fianza a favor de la Generalitat dentro del mes siguiente a la firma, por internet (modelo 816) o en un banco colaborador (modelo 806); si lo hace tarde paga recargos del 5 % al 20 %. Para saber si lo ha hecho, escribe a fianzastelematicas@gva.es pidiéndolo, con copia del contrato y de tu NIE, pasaporte o DNI, o envía el escrito a la Secretaría Territorial de Hacienda de Valencia, calle Palau, 12 (46003). Que no la haya depositado es un problema del casero con la Generalitat, pero no le da derecho a quedarse tu dinero: al irte te la tiene que devolver igual.

8. Exige las reparaciones por escrito

   El casero tiene que hacer, sin subirte la renta, todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable (art. 21 de la LAU); tú pagas las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario y lo que rompas. Desde el 8 de octubre de 2026, si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad (humedades, calentador roto, instalación eléctrica peligrosa), mándale un escrito pidiendo la reparación con un presupuesto razonable. Tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla; si no responde o se niega sin motivo, puedes hacer la obra y descontar su coste de las próximas rentas, guardando facturas y fotos. Si es urgente para evitar un daño inminente, avísale y arréglalo ya, y pídele el importe enseguida. Nunca dejes de pagar la renta sin más: el impago es causa de desahucio.

9. Si venden el piso o te vas, conoce tus derechos

   Si el casero quiere vender, tiene que comunicarte de forma fehaciente el precio y las condiciones, y tienes 30 días naturales para comprarlo tú con preferencia (derecho de tanteo); si no te avisa o lo vende más barato, puedes recuperar la compra (retracto). La venta no rompe tu contrato. Si quieres irte, puedes hacerlo cuando hayan pasado 6 meses, avisando con 30 días, y desde octubre de 2026 sin pagar indemnización (en contratos temporales, tras 1 mes y avisando con 10 días). Al entregar las llaves, firmad un documento sobre el estado del piso: si no se firma o no recoge daños, se presume que lo dejaste bien. El casero tiene 1 mes para devolverte la fianza; si no, debe además intereses.

10. Si te llega una demanda de desahucio, actúa en 10 días

    En un desahucio por impago, el juzgado te requiere para que en 10 días pagues, desalojes o te opongas explicando por qué. Puedes parar el desahucio pagando todo lo que debes hasta ese momento (enervación), pero solo una vez y no si el casero ya te reclamó el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar. Si es tu vivienda habitual, el juzgado te informa de los servicios sociales: pide cita ya en tu centro municipal de servicios sociales para que valoren tu vulnerabilidad, y escribe a la Unidad de Ayuda ante Desahucios (UAD) de la Generalitat, C/ Gregorio Gea, 27, desahucios_stvalencia@gva.es. Con vulnerabilidad acreditada, el juez puede suspender el proceso 2 meses (casero persona) o 4 (empresa). Pide también abogado de oficio con la justicia gratuita (nuestra guía de abogados gratis en Valencia explica dónde). No ignores las notificaciones: si no vas a la vista, se declara el desahucio sin más.

11. Usa las nuevas protecciones si eres vulnerable

    El Real Decreto-ley 29/2026 amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda, con informe de servicios sociales: si demanda un fondo o entidad que compra pisos o deudas por debajo de su valor, el juez suspende; si demanda otro casero, el juzgado pide a la administración una alternativa y, si no la hay, suspende (revisión cada 12 meses, máximo 3 años). No se aplica, en cuanto a tu vulnerabilidad económica, si el casero es una persona con 2 viviendas o menos. Además, en desahucios por impago con vulnerabilidad acreditada, la administración tiene 2 meses para ofrecerte una alternativa o pagar la deuda por ti. Estas medidas valen también para procesos en marcha si no se ha hecho el lanzamiento. Díselo a tu abogado y a servicios sociales cuanto antes.

12. Reclama primero por escrito y luego en el juzgado

    Para casi cualquier conflicto (fianza no devuelta, subida ilegal, honorarios de agencia que te cobraron, reparaciones), empieza con un escrito al casero o a la agencia que deje constancia (burofax o correo con acuse) explicando qué reclamas y por qué. Desde abril de 2025, antes de demandar en lo civil tienes que acreditar que intentaste negociar o una mediación (Ley Orgánica 1/2025), y ese escrito te sirve para ello si propones un acuerdo. Si no hay respuesta, se reclama en juicio verbal: hasta 2.000 € puedes ir sin abogado ni procurador; por encima, o si tienes pocos ingresos, pide justicia gratuita. Para vivienda pública, inscríbete en el Registro de Demandantes de Vivienda del Ayuntamiento (valencia.es, apartado Vivienda), que admite residencia efectiva sin padrón (tarjeta sanitaria, demanda de empleo o hijos escolarizados en València).

Lista de documentos

Ojo con esto

• No firmes un contrato «de temporada» si en realidad vas a vivir allí de forma estable: desde octubre de 2026 un contrato temporal sin causa real cuenta como vivienda habitual, pero es mejor que el papel diga la verdad desde el principio.
• Antes de aceptar una subida, pide el cálculo y compáralo con el IRAV del INE del mes que toque. Si el contrato no dice nada de actualizar la renta, la renta no sube.
• Si una agencia te cobra «gastos de gestión», «estudio de solvencia» o «formalización», pide factura: es un cobro que la ley prohíbe y lo puedes reclamar después.
• Toda comunicación importante (no renovar, pedir la prórroga, pedir reparaciones) hazla por escrito y con prueba de entrega. En Correos el burofax con certificación de texto es la prueba más sólida.
• No dejes de pagar la renta aunque el casero no haga reparaciones ni deposite la fianza: el impago le da motivo para desahuciarte. Usa la vía del presupuesto y descuento que da la ley.
• El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre de 2026; los dos están pendientes de convalidación en el Congreso (con las Cortes disueltas, en su Diputación Permanente). Si se derogaran, dejarían de aplicarse desde ese momento: comprueba en boe.es antes de reclamar con ellos.
• Si te amenazan con cambiar la cerradura, cortar la luz o sacar tus cosas sin orden judicial, eso no es legal: solo un juez puede ordenar un desalojo. Llama al 112 o a la Policía si ocurre.
• El Ayuntamiento tiene una Agencia Municipal del Alquiler (AUMSA) con pisos un 20 % por debajo del mercado para inquilinos solventes: agenciamunicipaldealquiler.com o teléfono gratuito 900 22 22 15.

Fuentes oficiales consultadas el 28·10·2026: BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (en vigor desde 08/10/2026), BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (LAU, prórroga extraordinaria, límite del 2 %, desahucios), BOE: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (prórrogas de 5 años e indemnización, desde el 15/11/2026), Generalitat Valenciana: depósito de la fianza de arrendamiento (plazo, recargos y consulta del inquilino), Conselleria de Hacienda: preguntas frecuentes sobre devolución de fianzas, Generalitat Valenciana: Unidad de Ayuda ante Desahucios, datos de contacto, INE: Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), septiembre de 2026, BOE: Ley de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (desahucio, enervación, vulnerabilidad), Ajuntament de València: Registro de Demandantes de Vivienda, elDiario.es (prensa, septiembre de 2026): el Consell no declara zonas tensionadas. Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.