Contrato de alquiler y fianza en España 2026: qué debe incluir, alquiler de habitación y cómo recuperar la fianza

Fianza legal

1 mes de renta en vivienda (también habitación y alquiler temporal de vivienda); 2 meses en local, oficina u otros usos

Garantía extra máxima

2 meses en vivienda habitual y 1 mes en alquiler temporal; nunca un seguro de impago obligatorio

Lo máximo al firmar

Fianza + garantía pactada + 1 mes de renta por adelantado. La agencia y el contrato los paga el propietario

Devolución

1 mes desde que entregas las llaves; después, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero

Reclamar sin abogado

Juicio verbal hasta 2.000 euros; monitorio (solo la petición inicial) por cualquier importe. Antes hay que intentar negociar por escrito

Modelo oficial

No hay un modelo estatal obligatorio; el Gobierno Vasco publica uno gratuito de vivienda habitual (adáptalo a los cambios de 2026)

Qué tienes que hacer

1. Identifica qué tipo de contrato te ofrecen

   Hay cuatro situaciones distintas. 1) Alquiler de vivienda habitual: el piso o la habitación donde vas a vivir de forma estable; dura 5 años como mínimo (7 si el dueño es una empresa) aunque el papel diga 1 año. 2) Alquiler temporal de vivienda: solo vale si estás desplazado de tu domicilio por una causa concreta, real y demostrable (un contrato de trabajo de unos meses, un curso, un tratamiento médico) que debe constar por escrito en el contrato; dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si no hay causa escrita, o se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes en la misma vivienda, la ley lo trata como vivienda habitual. 3) Alquiler de una habitación: desde el 8 de octubre de 2026 la ley lo incluye como vivienda habitual o temporal, según tu caso. 4) Uso distinto de vivienda: local, oficina o despacho; aquí la fianza es de 2 meses y casi todo es pactable. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con sus reglas antiguas hasta que terminen.

2. Si es una habitación, comprueba quién te la alquila y con qué reglas

   Hasta el 8 de octubre de 2026 el alquiler de habitaciones quedaba fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regía por lo pactado y el Código Civil, con muy pocas garantías. El Real Decreto-ley 29/2026 lo ha incluido en esa ley: si la habitación es tu vivienda habitual, tienes la misma duración mínima, la misma fianza de 1 mes y los mismos límites que en un piso entero. Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones de un piso no puede superar la renta del piso completo. Si te la alquila otro inquilino (subarriendo), necesita el consentimiento por escrito del propietario, no puede cobrarte más de lo que él paga y tu contrato termina cuando termine el suyo. Quedan fuera las plazas en programas de acogida sin ánimo de lucro de entidades sociales. Ojo: las comunidades autónomas pueden tener reglas propias sobre habitaciones y alquiler temporal, que se aplican en su territorio, y la reforma decaerá si el Congreso no la convalida.

3. Pide el contrato por escrito, aunque ya vivas allí

   El contrato verbal es válido: no pierdes tus derechos por no tener papel, y si no se fijó duración se entiende hecho por 1 año con las prórrogas legales. Pero la ley te da derecho a exigir que se formalice por escrito, y desde octubre de 2026 es obligatorio hacerlo si lo pide el inquilino. Pídelo por un medio que deje constancia (correo electrónico, burofax). Mientras tanto, guarda todo lo que pruebe el alquiler: transferencias con el concepto «alquiler» y el mes, mensajes en los que se hable del precio y la fianza, recibos firmados y suministros a tu nombre. En el País Vasco el inquilino puede inscribir él mismo su contrato, incluso verbal, en el Registro de Contratos (servicio Bizilagun) si el propietario no lo ha hecho.

4. Revisa que el contrato tenga las cláusulas esenciales

   Lo mínimo que exige la ley: identidad de las partes (nombre y DNI, NIE o pasaporte del propietario y del inquilino), identificación de la vivienda (dirección completa y, mejor, referencia catastral), duración pactada y renta inicial. Lo que debería incluir un buen contrato: fecha de inicio y de entrega de llaves; destino (vivienda habitual o temporal, con la causa escrita si es temporal); importe de la fianza y de la garantía adicional, si la hay; forma y día de pago (por transferencia, dentro de los 7 primeros días del mes salvo otro pacto) y número de cuenta a nombre del propietario; si la renta se actualiza cada año y con qué índice (sin pacto, no sube); quién paga la comunidad (solo si se pacta por escrito con su importe anual) y los suministros con contador (luz, agua, gas: tú); inventario de muebles y estado de la vivienda con fotos firmadas como anexo; si el dueño se reserva recuperar la vivienda para él o su familia (debe constar desde el principio); un correo electrónico para notificaciones; si se permite subarrendar o tener mascotas; y la copia de la etiqueta de eficiencia energética, que debe ir anexa al contrato.

5. Detecta las cláusulas que no valen

   En vivienda, cualquier cláusula que empeore lo que la ley te da es nula y se tiene por no puesta, aunque la hayas firmado. Son ejemplos: duración mínima menor de 5 o 7 años sin posibilidad de prórroga; obligarte a pagar honorarios de agencia, «gestión», «estudio» o redacción del contrato (los paga siempre el propietario); exigir más de 1 mes de renta por adelantado; una garantía adicional de más de 2 meses (1 en alquiler temporal); obligarte a contratar un seguro de impago; repercutirte el IBI u otros tributos de la vivienda (salvo que la ley te haga a ti obligado tributario); subidas anuales por encima del índice oficial; o una penalización por irte antes de tiempo: en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, si te vas tras 6 meses avisando con 30 días (o tras 1 mes avisando con 10 días en el temporal), el propietario no puede cobrarte indemnización. Si te ofrecen un servicio extra (limpieza, seguro, gestión de averías), solo pueden cobrártelo si lo pides tú por escrito sabiendo que es opcional y su precio.

6. Paga solo lo que la ley permite y documenta cómo está la vivienda

   Al firmar te pueden pedir: la fianza en metálico (1 mes de renta en vivienda, 2 en uso distinto), una garantía adicional si se pacta (máximo 2 meses en vivienda habitual de hasta 5 o 7 años y 1 mes en temporal; puede ser dinero, un aval bancario o un avalista) y el primer mes de renta. El pago debe hacerse por medios electrónicos, como la transferencia; solo en metálico si una de las partes no tiene cuenta y lo pide, y siempre con recibo firmado que diga cuánto pagas y por qué concepto. Pon en cada transferencia el concepto: «fianza», «garantía adicional» o «renta de [mes]». Si el propietario no te da recibo, los gastos que tengas para probar el pago son de su cuenta. Que la fianza y la garantía consten por separado en el contrato es clave para recuperarlas. Y el día que recibes las llaves, documenta el estado: si el contrato no dice cómo estaba la vivienda, la ley presume que la recibiste en buen estado, así que un desperfecto previo podría acabar descontado de tu fianza. Haz fotos y vídeo con fecha de cada habitación, paredes, suelos, electrodomésticos, muebles y contadores, y envíaselos al propietario pidiendo que lo confirme, o mejor, firmad un inventario como anexo.

7. Comprueba si tu fianza está depositada en tu comunidad autónoma

   La ley estatal permite que cada comunidad obligue al propietario a depositar la fianza en un organismo público mientras dura el contrato; el propietario no puede quedársela para él donde exista esa obligación. Ejemplos verificados: Comunidad de Madrid, el propietario debe depositarla en la Agencia de Vivienda Social en 30 días hábiles (con recargo del 2 % si se retrasa, 5 % si pasa más de un año), y el inquilino puede pedir gratis la «Denuncia/Solicitud de acreditación del depósito de fianzas» con una copia del contrato. Cataluña, en el Incasòl, en el plazo de 2 meses desde la firma. País Vasco, en Bizilagun en 1 mes (recargo del 2 % fuera de plazo), y el propietario debe darte una copia del resguardo. Andalucía es la excepción: desde el 24 de enero de 2026 la Junta ya no recibe fianzas de contratos nuevos, así que la guarda el propietario. En otras comunidades, pregunta en la consejería de vivienda. Que el propietario no deposite la fianza es un incumplimiento suyo ante la Administración: no te quita el derecho a recuperarla.

8. Usa el contrato para empadronarte y para tus trámites

   Las instrucciones oficiales del padrón citan como documento válido el contrato de alquiler de vivienda habitual vigente acompañado del último recibo. El ayuntamiento no juzga si el contrato es correcto o no: solo comprueba que vives allí, y puede aceptar otros documentos (suministros) o comprobarlo con la Policía Local. Si alquilas una habitación en un piso donde ya hay gente empadronada, también pueden pedirte la autorización por escrito de un adulto empadronado que tenga título sobre la vivienda. El padrón te abre la puerta a la tarjeta sanitaria, al colegio de tus hijos, a las ayudas y a trámites de extranjería como el arraigo. Por eso nunca aceptes un alquiler con la condición de «no empadronarte»: empadronarte donde vives es tu derecho y tu obligación.

9. Al irte, entrega bien las llaves y pide la fianza

   Avisa por escrito con la antelación que toque: 30 días antes del fin del contrato o de la prórroga anual si no quieres renovar durante los primeros 5 o 7 años; 2 meses antes si ya pasaron (y 1 mes en las prórrogas anuales siguientes); o 30 días si desistes tras los 6 primeros meses. Deja la vivienda limpia, paga los últimos recibos y haz fotos y vídeo del estado final y de los contadores. Entrega las llaves contra un documento firmado con la fecha: la ley obliga a ambas partes a firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda, y si no se firma o no menciona daños se presume que la entregaste bien. En ese documento indica el número de cuenta para la devolución. Desde ese día corre 1 mes para que te devuelvan la fianza; el propietario no puede excusarse en que el organismo autonómico aún no le ha devuelto el depósito.

10. Si no te devuelven la fianza: negocia por escrito y luego reclama en el juzgado

    Del saldo de la fianza solo pueden descontarte lo que justifiquen: rentas o suministros impagados y daños causados por ti o los tuyos más allá del desgaste normal por el uso y el paso del tiempo (pintura gastada, pequeños agujeros de cuadros o electrodomésticos viejos que se estropean no deberían cobrarse). Pide por escrito el detalle con facturas o presupuestos. Si no pagan: 1) Envía un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo reclamando la cantidad, con un plazo y una propuesta para negociar. Desde abril de 2025, antes de demandar es obligatorio intentar una negociación previa, y ese burofax sirve como prueba si pasan 30 días naturales sin respuesta. 2) Presenta un juicio verbal en el juzgado de primera instancia: hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador y hay formularios. 3) Otra vía es el proceso monitorio, que sirve para cualquier importe y no requiere abogado para la petición inicial, pero si el propietario se opone y la cantidad pasa de 2.000 euros necesitarás abogado. Si no tienes recursos, pide abogado de oficio (justicia gratuita). Reclama también el interés legal desde que pasó el mes. Tienes 5 años para reclamar.

Lista de documentos

Ojo con esto

• No firmes nada que no entiendas. Pide el borrador con unos días de antelación y pregunta en una oficina municipal de vivienda, en una asociación de inquilinos o en el servicio de orientación jurídica gratuita del colegio de abogados de tu ciudad.
• Si un contrato te llama «de temporada» pero vas a vivir allí sin una causa temporal concreta escrita, la ley lo trata como vivienda habitual: tienes derecho a 5 años de duración, aunque firmaras 11 meses.
• La fianza no es para pagar el último mes. Si dejas de pagarlo «porque ya está la fianza», el propietario puede reclamarte la renta y descontarte después los daños que encuentre. Lo seguro es pagar y pedir la devolución.
• Un buen modelo de partida: el Gobierno Vasco publica gratis un modelo de contrato de vivienda habitual en Word. Es de febrero de 2025, así que corrígelo con los cambios de octubre de 2026 (sin indemnización por desistir, garantía máxima, prohibición del seguro de impago y del IBI al inquilino). Cuidado con las plantillas de internet: muchas tienen cláusulas que ya no son válidas.
• Si eres recién llegado y no tienes nómina, puedes ofrecer un aval bancario o un avalista en vez de más dinero, pero la garantía extra total no puede pasar de 2 meses en vivienda habitual. Nadie puede obligarte a contratar un seguro de impago.
• Si tu contrato es de un local o una oficina (uso distinto de vivienda), la fianza es de 2 meses y la duración y la garantía son libres: no se aplican los límites de vivienda.
• Si el propietario vende la vivienda, el comprador ocupa su lugar en los derechos y obligaciones del contrato (al menos durante los primeros 5 o 7 años), así que tu contrato sigue y será él quien deba devolverte la fianza: pide que te confirmen por escrito que la fianza se le ha traspasado.
• Cada vez que el contrato se prorroga después de los primeros 5 o 7 años, el propietario puede pedir que la fianza suba hasta igualar 1 mes de la renta vigente, y tú que baje si la renta ha bajado. Durante los primeros 5 o 7 años no se actualiza.
• Ojo con la reforma: el Real Decreto-ley 29/2026 (habitaciones dentro de la ley, alquiler temporal, garantía de 1 mes en temporal, seguro de impago prohibido, desistimiento sin indemnización, documento de finalización) está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero a 13 de octubre de 2026 el Congreso no lo ha convalidado. Si decae, como pasó con el Real Decreto-ley 26/2026, esas reglas dejarán de aplicarse; consulta antes de firmar.
• Para lo que pasa durante el contrato (subidas de renta, reparaciones, desahucios) mira nuestra guía de derechos del inquilino, y antes de pagar nada a alguien que no conoces, la de estafas de alquiler.

Fuentes oficiales consultadas el 13·10·2026: BOE – Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), texto consolidado: arts. 2, 7, 8, 9 bis, 11, 17, 20, 36 y 37 y DA 3.ª, BOE – Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, medidas urgentes de vivienda (habitaciones y alquiler temporal), BOE – Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 23, 31, 250 y 812 a 818 (juicio verbal y monitorio), BOE – Ley Orgánica 1/2025, art. 5 (negociación previa obligatoria antes de demandar), Comunidad de Madrid – Denuncia o solicitud de acreditación del depósito de fianzas, Gobierno Vasco (Bizilagun) – Modelos de contratos de arrendamiento. Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.