Abrir un negocio en Madrid siendo extranjero en 2026: declaración responsable, licencia, traspaso, terraza y registro sanitario

Trámite habitual

Declaración responsable: abres desde que la presentas completa. Licencia previa solo para los casos del anexo I de la Ordenanza 6/2022 (actividades con control ambiental, hospedaje, edificios protegidos, obras que necesitan proyecto de edificación, etc.)

Dónde se tramita

Registro electrónico del Ayuntamiento (sede.madrid.es) o Agencia de Actividades, C/ Bustamante 16 (metro Delicias, Palos de la Frontera, Méndez Álvaro), con cita en el 010

Precio con ECU en 2026

Declaración responsable de actividad: máximo 600 € hasta 50 m2, 800 € de 51 a 100 m2 y 950 € de 101 a 150 m2. Descuento del 10 % para menores de 30 años, parados de larga duración y quien capitaliza el paro

Impuesto de obras (ICIO)

4 % del presupuesto de ejecución material, si haces obras en el local

Terraza

Autorización del distrito. Si no contestan en 2 meses, se entiende denegada. Temporada: del 16 de marzo al 31 de octubre

Registro sanitario

Bares, restaurantes y tiendas de alimentación: comunicación gratuita al Registro de comercio minorista de la Comunidad de Madrid (Decreto 26/2026) al empezar la actividad

Asesoramiento gratis

Ventanilla Única del Emprendedor de Madrid Emprende, C/ Príncipe de Vergara 140 (entrada por C/ Cartagena 178), con cita previa

Qué tienes que hacer

1. Comprueba que puedes trabajar por tu cuenta

   Para tener un negocio a tu nombre necesitas una autorización que te permita trabajar por cuenta propia (por ejemplo arraigo, larga duración, tarjeta de familiar de ciudadano de la UE o de español, o una autorización de cuenta propia) y darte de alta en Hacienda y en la Seguridad Social; todo eso, con las cuotas y la Tarifa Cero, lo explicamos en la guía de autónomos en Madrid. Si estás sin papeles o con una estancia de estudios que no te deja trabajar por cuenta propia, no pongas el negocio a tu nombre ni a nombre de otra persona «de paja»: los títulos y las deudas son del titular. Esta guía empieza cuando ya puedes ser autónomo o socio de una sociedad.

2. Antes de firmar nada, pregunta si tu actividad cabe en ese local

   El mayor error es alquilar un local y descubrir después que allí no se puede poner un bar o que necesita obras carísimas. El Ayuntamiento ofrece información urbanística: la consulta urbanística común, y el informe de viabilidad urbanística, que según el artículo 12 de la Ordenanza 6/2022 se emite en un mes y es vinculante para el Ayuntamiento. La Agencia de Actividades (C/ Bustamante 16) da información urbanística especializada con cita previa de lunes a viernes de 9:00 a 14:00; la cita se pide en el 010 (914 800 010 desde fuera de Madrid), en una oficina de Línea Madrid o en la web de cita previa. La Ventanilla Única del Emprendedor de Madrid Emprende también da asesoramiento técnico gratuito sobre la adecuación de locales comerciales.

3. Negocia bien el contrato de alquiler del local

   El alquiler de un local es un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» y se rige sobre todo por lo que pactéis (artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); no tiene las protecciones del alquiler de vivienda. La fianza legal son dos mensualidades de renta (artículo 36) y el casero tiene que depositarla en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid en un plazo de 30 días. Pide que el contrato diga para qué actividad se alquila, quién paga las obras de adaptación y qué pasa si no consigues abrir. Lee con lupa las cláusulas sobre cesión y subarriendo: la ley te permite ceder el contrato si traspasas el negocio, pero el contrato puede excluirlo.

4. Averigua si te toca declaración responsable o licencia

   En Madrid capital la regla general es la declaración responsable: un documento en el que declaras que el local y la actividad cumplen la normativa (incendios, accesibilidad, higiene, ruido) y que tienes la documentación que lo demuestra. Solo necesitas licencia previa en los supuestos del anexo I de la Ordenanza 6/2022, entre ellos las actividades sometidas a control ambiental, el hospedaje, las obras que requieren proyecto de edificación, los edificios protegidos y las actividades temporales. El comercio minorista, como una tienda de alimentación, y las peluquerías y salones de belleza están además en el anexo de la Ley 2/2012 de Dinamización de la Actividad Comercial, que suprimió la licencia para ellos. Si tu caso es dudoso (por ejemplo, una cocina con salida de humos o música), pregúntalo en la consulta urbanística antes de presentar nada.

5. Elige: Ayuntamiento o entidad colaboradora (ECU)

   La declaración responsable se puede presentar directamente ante el Ayuntamiento, pagando la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, o con una entidad colaboradora urbanística (ECU), una empresa privada autorizada que revisa tu documentación, emite un certificado de conformidad y la presenta por ti (artículos 27 y 31 de la Ordenanza 6/2022). Con ECU pagas su precio en lugar de la tasa. Para 2026 el Ayuntamiento fijó precios máximos: 600 € hasta 50 m2, 800 € de 51 a 100 m2, 950 € de 101 a 150 m2 y 1.060 € de 151 a 200 m2, y ninguna ECU puede cobrar menos del 85 % de esos máximos. Hay un 10 % de descuento si el local está en un distrito con paro por encima de la media de la ciudad, y otro 10 % para jóvenes de hasta 30 años, parados de más de 12 meses y quien capitaliza el paro. El listado de ECU y sus precios está en madrid.es.

6. Prepara la documentación técnica y paga

   Casi siempre necesitarás un técnico (arquitecto, aparejador o ingeniero) que haga la memoria o el proyecto con los planos del local, las medidas contra incendios, la accesibilidad, la ventilación y el presupuesto de las obras e instalaciones a precios de mercado. Para que la declaración surta efectos desde que entra en el registro tiene que ir completa: el modelo de declaración responsable, la documentación técnica y el justificante de pago de la tasa o del precio de la ECU y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que es el 4 % del presupuesto de ejecución material. Si la presentas tú, se hace en el Registro Electrónico del Ayuntamiento; si no tienes certificado digital, la Agencia de Actividades te ayuda a registrarla telemáticamente con cita, de lunes a viernes de 9:00 a 14:00.

7. Avisa cuando termines las obras

   Con la declaración responsable puedes empezar las obras y la actividad sin esperar una respuesta, pero el control llega después. Cuando acabes, tienes 15 días para comunicar al Ayuntamiento (o a tu ECU) la terminación, con la documentación final (artículo 29 de la Ordenanza 6/2022). Si pasa un año desde que presentaste la declaración y no has comunicado el final, el Ayuntamiento puede declararla sin efecto. Un técnico municipal o de la ECU puede visitar el local; si encuentra fallos importantes o datos falsos, pueden ordenarte cerrar hasta que lo corrijas. En 2025 el Ayuntamiento hizo 3.805 inspecciones de disciplina en actividades.

8. Si compras un negocio en traspaso, cambia la titularidad

   Si te quedas con un bar o una peluquería que ya funciona, no hace falta una declaración nueva si no cambias la actividad ni haces obras: basta con comunicar el cambio de titular (artículo 11 de la Ordenanza 6/2022). Se presenta en el Registro Electrónico del Ayuntamiento con tu documento de identidad (y la escritura si es una sociedad) y el contrato de compra o de alquiler del local, o un escrito del anterior titular dando su consentimiento. El Ayuntamiento toma razón en unos 20 días. Ojo: heredas las deficiencias que el local tenga pendientes de corregir, y si no se comunica el cambio, el anterior y el nuevo titular responden juntos. Si el local es alquilado, la cesión del contrato hay que notificarla al casero en un mes, y él puede subir la renta un 20 % (artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), salvo que el contrato diga otra cosa. Madrid Emprende tiene un Plan de Apoyo a la Transmisión de Empresas, gratuito, para comprar y vender pequeños negocios.

9. Si tienes bar o restaurante, pide la terraza

   Desde el 1 de enero de 2026 rige la nueva Ordenanza 7/2025 de Terrazas y Quioscos de Hostelería. Solo puede pedir terraza quien es titular de la licencia o declaración responsable del local de hostelería, con un seguro de responsabilidad civil e incendios que cubra la terraza y estando al día con los impuestos municipales. La solicitud lleva la relación del mobiliario con fotos, un plano de situación a escala 1:500 o 1:1000 y un plano de detalle a escala 1:100 o 1:200, y se resuelve en el distrito en un máximo de 2 meses; si no contestan, se entiende denegada, y nunca puedes montarla solo por haberla pedido. Puede ser estacional (del 16 de marzo al 31 de octubre) o anual. Horario máximo: en temporada hasta la 1:00 de domingo a jueves y hasta la 1:30 viernes, sábados y vísperas de festivo; el resto del año, hasta las 24:00. Las multas llegan a 3.000 € por infracciones muy graves.

10. Si vendes o sirves comida, cumple con sanidad

    Desde el 28 de marzo de 2026 existe el Registro de Empresas Alimentarias de Comercio al por Menor de la Comunidad de Madrid (Decreto 26/2026). Bares, restaurantes, carnicerías, panaderías y tiendas de alimentación deben comunicar su inscripción al empezar la actividad, en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid; es gratis, pero no sustituye a la declaración responsable del Ayuntamiento. Los negocios que ya estaban abiertos tienen un año desde la entrada en vigor para inscribirse. Además, el carnet de manipulador de alimentos ya no existe: lo obligatorio es que tú formes a tu personal en higiene alimentaria (con medios propios o con una empresa) y que puedas demostrarlo en una inspección con certificados, registros y tu plan de autocontrol.

11. Respeta los horarios y ten hojas de reclamaciones

    En la Comunidad de Madrid cada comercio decide libremente su horario y los días que abre (Ley 2/2012). La hostelería sí tiene límites (Orden de 21 de abril de 2022): cafeterías y bares de 6:00 a 2:00, restaurantes de 10:00 a 2:00, tabernas de 10:00 a 2:00 y heladerías de 8:00 a 1:00, con media hora más los viernes, sábados y vísperas de festivo; en zonas de protección acústica puede ser menos. Todo negocio que atienda a consumidores debe tener hojas de reclamaciones del Sistema Unificado y un cartel visible que diga «Existen hojas de reclamaciones a disposición del consumidor». En Madrid capital las hojas se piden en la sede electrónica del Ayuntamiento, o en la de la Comunidad de Madrid, que las envía impresas.

12. Date de alta en el IAE y aprovecha la ayuda municipal

    Al darte de alta en Hacienda con el modelo 036 eliges el epígrafe del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) de tu negocio, y es el mismo en el que debe encajar tu declaración responsable. Las personas físicas no pagan IAE, y las sociedades tampoco si facturan menos de 1.000.000 € al año ni durante sus dos primeros años (artículo 82 de la Ley de Haciendas Locales). Para el plan de empresa, la forma jurídica, la constitución telemática de sociedades y la información sobre ayudas, pide cita en la Ventanilla Única del Emprendedor de Madrid Emprende o en uno de sus viveros de empresas (Carabanchel, Moratalaz, Puente de Vallecas, San Blas-Canillejas, Vicálvaro, Villaverde y el Madrid Food Innovation Hub). Si piensas abrir en un mercado municipal, en 2026 el Ayuntamiento subvencionó parte del alquiler de los puestos hasta 24 meses (máximo 1.500 € al mes); el plazo de ese año cerró el 15 de junio de 2026, así que vigila la próxima convocatoria.

Lista de documentos

Ojo con esto

• No pagues el traspaso ni firmes el alquiler hasta saber que la actividad es viable en ese local. Pide al dueño o al anterior titular copia de la licencia o declaración responsable vigente, y si hay dudas, pide un informe de viabilidad urbanística: tarda un mes pero te puede ahorrar miles de euros.
• Intenta que el contrato de alquiler incluya unos meses de carencia (sin pagar renta) mientras haces las obras y una cláusula de salida si el Ayuntamiento no te deja abrir. Todo eso se negocia: en los locales casi todo depende de lo que firméis.
• Si eres menor de 30 años, llevas más de un año en paro o capitalizas la prestación por desempleo, pide a la ECU el descuento del 10 %. Si además el local está en un distrito con paro por encima de la media, hay otro 10 %.
• Cambiar de actividad no es un simple detalle: pasar de cafetería a bar con música o a sala de fiestas es otra categoría del Catálogo de Espectáculos de la Comunidad de Madrid y hay que tramitar una modificación. Un restaurante latino con orquesta en directo no es un restaurante normal a efectos de licencia.
• Si vas a montar un locutorio con envío de dinero, ten en cuenta que el envío de dinero es un servicio de pago que necesita autorización del Banco de España. No puedes hacerlo por tu cuenta: solo como agente de una entidad de pago autorizada, que es la que te tiene que dar de alta y comunicarte al Banco de España.
• En una peluquería o una tienda pequeña sin obras importantes, la declaración responsable es rápida, pero sigue necesitando un técnico que firme. Pide dos o tres presupuestos de técnico y de ECU: los precios de las ECU son públicos y tienen un máximo fijado por el Ayuntamiento.
• Guarda todo en una carpeta en el local: la declaración responsable con su sello de registro, los certificados técnicos, la póliza del seguro, la autorización de la terraza, los registros de formación en higiene y las hojas de reclamaciones. Es lo primero que piden en una inspección.
• Cuidado con quien te ofrece «licencias exprés» o «arreglar» una actividad sin papeles. Si la declaración tiene datos falsos, el Ayuntamiento puede ordenar el cierre inmediato y, además, multarte.

Fuentes oficiales consultadas el 25·10·2026: BOCM: Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, Ayuntamiento de Madrid: Carta de Servicios de la Agencia de Actividades 2026, BOAM: precios máximos de las entidades colaboradoras urbanísticas (ECU) para 2026, BOCM: Ordenanza 7/2025 de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración, BOCM: Decreto 26/2026, Registro de Empresas Alimentarias de Comercio al por Menor, Comunidad de Madrid: manipuladores de alimentos, Comunidad de Madrid: hojas de reclamaciones para establecimientos, BOCM: Orden de 21 de abril de 2022 de horarios de locales y establecimientos, BOE: Ley de Arrendamientos Urbanos (fianza, cesión y subarriendo de locales), Diario de Madrid: servicios gratuitos de Madrid Emprende (febrero 2026). Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.