Contrato de alquiler de habitación 2026: qué ley se aplica, cláusulas mínimas, fianza y qué hacer si te echan

Ley aplicable

Contratos desde el 8/10/2026: LAU, art. 2.1 (incluye la habitación), por el RDL 29/2026, pendiente de convalidación. Contratos anteriores: en general, Código Civil, arts. 1543 y siguientes

Duración con la LAU

Habitual: prórroga anual obligatoria hasta 5 años (7 si el casero es empresa). Temporal: más de 31 días y, como regla, máximo 12 meses, con causa escrita

Fianza y garantías

Fianza: 1 mes de renta. Garantía adicional: máximo 2 meses (1 en alquiler temporal). Prohibido exigirte un seguro de impago

Si te quieres ir

Habitual: a partir de 6 meses, avisando con 30 días. Temporal: a partir de 1 mes, avisando con 10 días. Sin indemnización

Devolución de la fianza

Pasado un mes desde que entregas las llaves sin devolución, la fianza genera interés legal (art. 36.4 LAU)

Depósito de la fianza

Depende de la comunidad. Madrid: sí, también en habitaciones, en 30 días hábiles (Agencia de Vivienda Social, 012). Cataluña: obligatorio en habitaciones para contratos desde el 14/07/2026 (Incasòl)

Precio máximo

La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta del piso completo (art. 17.9 LAU)

Qué tienes que hacer

1. Mira la fecha de tu contrato para saber qué ley te protege

   El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el 8 de octubre, cambió el artículo 2 de la LAU: ahora dice expresamente que el alquiler de vivienda habitual incluye «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Si firmas desde esa fecha, tu habitación tiene casi los mismos derechos que un piso entero: duración mínima, prórrogas, fianza de un mes, límites a los gastos y a la subida anual. Si tu contrato es anterior, se aplica la norma vigente cuando lo firmaste (las leyes no son retroactivas salvo que lo digan, art. 2.3 del Código Civil), y la mayoría de los tribunales aplicaba el Código Civil, no la LAU, porque una habitación sin baño ni cocina propios no se consideraba vivienda completa. Ojo: un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días; el anterior intento (RDL 26/2026) fue derogado el 2 de octubre de 2026. Antes de firmar, comprueba en boe.es que la LAU sigue con esta redacción.

2. Entiende qué cambia si tu contrato es del Código Civil

   Con el Código Civil (contratos de habitación anteriores al 8 de octubre de 2026), el contrato dura lo pactado y termina ese día sin aviso previo (art. 1565). Si no se fijó plazo y pagas por meses, se entiende hecho mes a mes (art. 1581). Si al terminar sigues 15 días en la habitación con la aceptación del casero, el contrato se renueva solo por el mismo periodo, normalmente un mes (tácita reconducción, art. 1566). No hay prórroga obligatoria de 5 años ni una fianza fijada por ley: se paga la que se pacte. Aun así, el casero debe mantener la habitación en condiciones (art. 1554) y para sacarte necesita un juez (art. 1569 del Código Civil y art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Algún tribunal, como la Audiencia de Cantabria en marzo de 2026, aplicó ya la LAU cuando la habitación era la residencia estable del inquilino, pero era un criterio minoritario.

3. Decide si tu alquiler es habitual o temporal

   Con la LAU hay dos tipos. Habitual: la habitación es tu casa. Si pactas menos de 5 años (7 si el casero es una empresa), el contrato se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que tú avises con 30 días de que no quieres seguir (art. 9). Si el contrato no dice plazo, se entiende de un año con esas prórrogas. Temporal: solo cuando estás temporalmente fuera de tu domicilio habitual por una causa justificada y que se pueda demostrar, por ejemplo unas prácticas o un trabajo de pocos meses en otra ciudad. Dura más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses (art. 9 bis). El contrato tiene que escribir esa causa; si no la escribe, o si se encadenan más de dos contratos temporales seguidos en la misma vivienda, se convierte en contrato habitual desde el principio (arts. 7.2 y 9 bis.2). Si acabas de llegar a España para quedarte, tu alquiler es habitual aunque el anuncio diga «temporada».

4. Comprueba quién te alquila y si puede hacerlo

   Pide ver quién es el dueño (escritura o nota simple del Registro de la Propiedad, que se pide en registradores.org) o, si te alquila otro inquilino, su contrato. Si quien te alquila es inquilino del piso, es un subarriendo: con la LAU solo puede subarrendar una parte del piso, con permiso escrito del propietario, y no puede cobrarte más de lo que él paga por esa parte (art. 8.2). Tu contrato se acaba cuando se acabe el suyo. Si subarrienda sin permiso, el propietario puede resolver el contrato principal (art. 27.2.c) y tú te quedas sin habitación, así que pide copia del permiso escrito. Con el Código Civil, el subarriendo está permitido salvo que el contrato principal lo prohíba (art. 1550).

5. Revisa precio, gastos y forma de pago

   La renta se paga por meses, en los 7 primeros días salvo otro pacto, y no te pueden pedir más de un mes por adelantado (art. 17.2 LAU). El pago se hace por medios electrónicos (transferencia o Bizum); en efectivo solo si alguna de las partes no tiene cuenta o medios electrónicos y lo pide, y siempre con recibo que separe renta y gastos (art. 17.3 y 17.4). La suma de lo que pagan todas las habitaciones no puede superar la renta del piso completo, y en zonas de mercado tensionado se aplican además los topes de la Ley de Vivienda (art. 17.9). Los gastos de agencia o de «gestión» y de redacción del contrato no te los pueden cobrar (art. 20.2), ni tampoco el IBI u otros impuestos de la vivienda (art. 20.1). Los suministros que tengan contador (luz, agua, gas) sí pueden ir a tu cargo; si se reparten entre habitaciones, escribe cómo se calcula tu parte. Si el contrato prevé subida anual, nunca puede superar el índice IRAV; si no la prevé, no hay subida (art. 18.1).

6. Pacta la fianza sin pasarte del límite

   Con la LAU, la fianza es obligatoria y equivale a un mes de renta, en dinero (art. 36.1). Además se puede pactar una garantía adicional (aval, depósito) de máximo 2 meses en contratos de hasta 5 años, o de 1 mes si el alquiler es temporal, y en ningún caso pueden obligarte a contratar un seguro de impago (art. 36.5). Pide recibo de todo lo que pagues. Que el casero tenga que depositar la fianza en un organismo público depende de tu comunidad autónoma: en la Comunidad de Madrid es obligatorio también en habitaciones, en 30 días hábiles desde la firma, en la Agencia de Vivienda Social (calle Basílica 23, teléfono 012), y como inquilino puedes pedir que te acrediten si está depositada. En Cataluña, el Incasòl exige depositar e inscribir la fianza de los alquileres por habitaciones firmados desde el 14 de julio de 2026, y puedes consultar el estado en fiances.incasol.cat. En otras comunidades, búscalo en la web de vivienda de tu comunidad.

7. Exige que el contrato tenga estas cláusulas mínimas

   Esquema básico para un contrato de habitación (no es un modelo oficial, compruébalo con tu caso): 1) Partes: nombre completo, DNI, NIE o pasaporte y domicilio del casero y tuyo; si te alquila otro inquilino, su condición de inquilino y el permiso escrito del propietario. 2) Objeto: dirección completa, qué habitación es (por ejemplo, «la segunda a la derecha, con ventana a la calle»), metros si se saben, y qué zonas comunes puedes usar: cocina, baño, salón, terraza, lavadora. 3) Tipo de contrato: vivienda habitual o temporal y, si es temporal, la causa concreta. 4) Duración y fecha de entrega de llaves. 5) Renta, día y forma de pago, cuenta bancaria y actualización anual (o «sin actualización»). 6) Gastos: qué incluye la renta (luz, agua, gas, internet, limpieza) y cómo se reparte lo que no incluye. 7) Fianza y, si la hay, garantía adicional, con su importe. 8) Preaviso para irte. 9) Normas de convivencia: horarios de silencio, limpieza, visitas, mascotas, tabaco; deben ser razonables y no pueden recortar tus derechos legales. 10) Inventario firmado de muebles y estado de la habitación, con fotos, como anexo. 11) Copia de llaves y quién puede entrar en tu habitación (nadie sin tu permiso). 12) Correo electrónico o teléfono para notificaciones. 13) Fecha y firma de ambos en cada página. Quédate con un ejemplar firmado.

8. Haz inventario y fotos al entrar

   El día que recibes las llaves, revisa la habitación y las zonas comunes con el casero y anota en el inventario cada desperfecto: manchas, enchufes que no funcionan, colchón, persianas. Haz fotos y vídeos con fecha y mándaselos por correo o WhatsApp para que quede constancia. Si no queda escrito, el Código Civil presume que recibiste la habitación en buen estado (art. 1562) y luego te pueden cobrar daños que ya estaban. Durante el contrato, las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable las paga el casero (art. 21.1 LAU); las pequeñas reparaciones por el uso normal, tú (art. 21.4). Avisa por escrito de cualquier avería en cuanto la detectes.

9. Empadrónate con tu contrato

   Toda persona que vive en España está obligada a empadronarse en el municipio donde reside, y el ayuntamiento no controla si tienes papeles. Según las instrucciones oficiales del INE para los ayuntamientos (Resolución de 17 de febrero de 2020, publicada en el BOE el 2 de mayo de 2020), sirve un contrato de alquiler vigente con el último recibo. Si en el piso ya hay personas empadronadas, el ayuntamiento puede pedirte en su lugar una autorización escrita de un adulto empadronado que tenga título sobre la vivienda (propietario o inquilino). Si no tienes ni contrato ni autorización, el ayuntamiento puede comprobar por otros medios, por ejemplo con un informe de la Policía Local, que vives allí y empadronarte. El padrón es clave para la tarjeta sanitaria, los colegios y para demostrar tu tiempo en España en un arraigo.

10. Si no tienes contrato escrito, pídelo y guarda pruebas

    Un alquiler de palabra es válido. Con la LAU, si tú lo pides, el casero está obligado a formalizarlo por escrito, y su negativa no invalida el contrato verbal (art. 37). Pídelo por escrito, por ejemplo por WhatsApp o correo. Mientras tanto, guarda todo lo que demuestre el alquiler: transferencias o Bizum con el concepto «alquiler habitación» y el mes, mensajes en los que se hable del precio y la fecha de entrada, el anuncio, fotos tuyas en la habitación, cartas que te lleguen a esa dirección y testigos (compañeros de piso). Paga siempre por banco: el pago en mano sin recibo es lo que más complica reclamar después.

11. Si te quieren echar, no te vayas sin una orden del juez

    Ni con la LAU ni con el Código Civil el casero puede echarte por su cuenta: para recuperar la habitación tiene que ir al juzgado (juicio de desahucio, art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Cambiar la cerradura, sacar tus cosas, cortar la luz o el agua o amenazarte para que te vayas puede ser un delito de coacciones, castigado con más pena cuando busca impedir el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1 del Código Penal). Si pasa, llama al 112 o al 091, pide que la Policía deje constancia y guarda pruebas. Con la LAU, el casero no puede terminar tu contrato habitual antes de los 5 años (7 si es empresa) salvo por causas legales, como no pagar, subarrendar sin permiso o causar daños a propósito (art. 27.2). Si recibes una demanda, pide abogado de oficio enseguida: los plazos son cortos.

12. Recupera tu fianza al irte

    Avisa con el preaviso que te toque y por escrito. El día que entregues las llaves, revisad juntos la habitación: la LAU obliga a firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda, y si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la devolviste bien (art. 36.7). El casero solo puede descontar deudas o daños reales, no el desgaste normal por el uso (art. 1561 del Código Civil). Si pasa un mes sin que te la devuelva, la cantidad genera intereses (art. 36.4). Envíale un requerimiento por burofax o correo con acuse de recibo pidiendo la devolución en un plazo, y propón negociar: desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar un medio de negociación previa, que puede ser esa misma comunicación directa entre las partes (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si no paga, puedes ir al juzgado con un proceso monitorio, o con un juicio verbal si no pasa de 2.000 euros, sin abogado ni procurador (arts. 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Lista de documentos

Ojo con esto

• Nunca pagues fianza ni reserva antes de ver la habitación y a la persona que te la alquila, y nunca por servicios de envío de dinero a otro país. Para no caer en estafas, revisa nuestra guía específica.
• Escribe en el contrato exactamente qué habitación es y qué zonas comunes puedes usar. Muchos problemas empiezan cuando el casero dice luego que la cocina o la lavadora no estaban incluidas.
• Tu habitación es tu espacio privado: el casero o los compañeros no pueden entrar sin tu permiso, aunque tengan llave. Si el contrato dice que pueden entrar cuando quieran, no lo firmes así.
• Las cláusulas que van contra la LAU no valen aunque las firmes (art. 6): renunciar a la duración mínima, pagar más de un mes de fianza más 2 de garantía, contratar un seguro de impago obligatorio, pagar honorarios de agencia, pagar en efectivo sin recibo, una penalización por irte después de 6 meses avisando con 30 días, el IBI o la comunidad sin pacto escrito, subidas por encima del IRAV, o «desalojo inmediato» o cambio de cerradura si te retrasas.
• Si el anuncio dice «alquiler de temporada» pero tú vienes a vivir y no hay una causa temporal real escrita en el contrato, legalmente es un alquiler habitual con todas sus protecciones (art. 7.2 LAU).
• Haz los pagos siempre por transferencia o Bizum con un concepto claro, por ejemplo «Alquiler habitación marzo 2027». Es tu mejor prueba si no hay contrato o si luego te dicen que no pagaste.
• El contrato de alquiler y el padrón te ayudan a demostrar tu tiempo en España para un arraigo. Si el casero se niega a empadronarte, pide en el ayuntamiento que comprueben que vives allí.
• Si tu contrato es anterior al 8 de octubre de 2026 y se acerca su fin, consulta gratis en la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o en una asociación de inquilinos: según tu caso, podría interesarte firmar un contrato nuevo ya con la LAU.

Fuentes oficiales consultadas el 16·10·2026: BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (arts. 2, 7, 8, 9, 9 bis, 11, 17, 18, 20, 21, 27, 36 y 37), BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículo 3, modificación de la LAU), BOE: Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 que deroga el Real Decreto-ley 26/2026, BOE: Código Civil, arts. 1543 a 1582 (arrendamiento de cosas y fincas urbanas), BOE: Resolución de 17 de febrero de 2020 sobre la gestión del Padrón municipal (INE), BOE: Ley Orgánica 1/2025, art. 5 (negociación previa obligatoria antes de demandar), BOE: Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 23, 31, 250 y 812), Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamiento, Incasòl (Generalitat de Catalunya): preguntas frecuentes sobre fianzas de alquiler, OCU: ¿Un alquiler de habitación se prorroga hasta cinco años? (mayo de 2026). Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.