Desahucio por impago del alquiler en 2026: plazos, cómo pararlo, abogado de oficio y ayudas si no puedes pagar

Plazo clave tras la notificación

10 días para pagar, irte de la vivienda u oponerte (art. 438.5 LEC)

Abogado de oficio

Pídelo en los 3 días siguientes al requerimiento. Gratis si los ingresos de tu familia no superan 2 a 3 veces el IPREM

Parar el desahucio pagando

Pagando toda la deuda dentro del plazo (enervación). Solo una vez, y no si te reclamaron por burofax 30 días antes de la demanda

Si eres vulnerable

Suspensión de hasta 2 meses (casero particular) o 4 meses (empresa), con informe de servicios sociales (art. 441.5 y 6 LEC)

Novedad octubre 2026

RDL 29/2026: si eres vulnerable, la Administración tiene 2 meses para darte vivienda o pagar tu deuda; si no lo hace, no hay lanzamiento

Suspensión del escudo social

Terminó el 31/12/2025. Sus prórrogas (RDL 16/2025 y 2/2026) fueron derogadas por el Congreso en enero y febrero de 2026

Ayuda estatal de emergencia

Hasta 1.000 € al mes de alquiler y 300 € de gastos, hasta 5 años, si ingresas 3 veces el IPREM o menos (Plan Estatal 2026-2030, pide residencia legal)

Qué tienes que hacer

1. Habla con el casero antes de que haya demanda

   Si ves que no vas a poder pagar, escribe al casero o a la inmobiliaria antes de que venza el mes y propón algo concreto: pagar una parte ahora y el resto en plazos, o un aplazamiento de uno o dos meses. Hazlo por escrito (correo, WhatsApp o burofax) y guarda las respuestas. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga al casero a intentar una negociación antes de demandar por impago (lo llaman MASC: medios adecuados de solución de controversias). Si te llega una propuesta de reunión, mediación o una oferta por escrito, contesta siempre, aunque sea para decir que no puedes pagar todo: dejar constancia de que quisiste llegar a un acuerdo te puede ayudar después.

2. Entiende qué pasa si no pagas

   La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27) permite al casero resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que te toque pagar (por ejemplo, gastos o suministros pactados). Eso no significa que pueda echarte él mismo: solo un juez puede ordenar que dejes la vivienda. Cambiar la cerradura, cortarte la luz o el agua o sacar tus cosas sin orden judicial no es legal; si pasa, llama al 112 o al 091 y denúncialo. El proceso se llama juicio verbal de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC), y en la misma demanda el casero puede reclamarte también lo que debes.

3. Cuida el burofax previo de 30 días

   Si recibes un burofax o requerimiento fehaciente del casero exigiéndote el pago, léelo con atención. Según el artículo 22.4 de la LEC, si el casero te reclama así con al menos 30 días de antelación a la demanda y no has pagado cuando la presenta, ya no podrás parar el desahucio pagando después. Es tu última oportunidad: si puedes juntar el dinero, paga dentro de esos 30 días y guarda el justificante de la transferencia con el concepto (mes y dirección).

4. Recoge la notificación del juzgado y apunta las fechas

   Cuando el juez admite la demanda, el juzgado te entrega un requerimiento (en mano en tu casa o por otros medios si no te encuentran). Ese papel dice que tienes 10 días para pagar, irte o oponerte, y ya trae dos fechas: el día de la vista (el juicio) por si te opones, y el día y la hora exactos del lanzamiento (el desalojo) si no haces nada. Además, si la vivienda es tu casa habitual, el decreto debe informarte de los servicios sociales y de vivienda a los que puedes acudir. No escondas la carta ni te niegues a recogerla: el plazo corre igual y si no reaccionas, el juzgado da por terminado el juicio y el lanzamiento se hace en la fecha fijada sin más avisos.

5. Pide abogado de oficio en los 3 primeros días

   El requerimiento te avisa de que, si quieres asistencia jurídica gratuita, tienes que pedirla en los 3 días siguientes a recibirlo (art. 438.5 LEC). Ve ese mismo día al Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de Abogados de tu ciudad o al propio juzgado con la notificación, tu pasaporte o NIE, el padrón y lo que tengas sobre tus ingresos. La Ley 1/1996 reconoce este derecho a los extranjeros que se encuentren en España, también sin papeles, si sus ingresos brutos anuales por unidad familiar no superan 2 veces el IPREM (persona sola), 2,5 veces (familia de menos de 4 miembros) o 3 veces (4 o más miembros o familia numerosa). Lo normal en un desahucio es defenderse con abogado y procurador, y con la justicia gratuita no pagas ninguno de los dos.

6. Si puedes, paga todo para parar el desahucio

   Esto se llama enervar el desahucio: dentro de los 10 días pagas al casero, o depositas en el juzgado o ante notario, todo lo que reclama la demanda más lo que se haya vencido hasta ese día. Entonces el juicio se termina y sigues en la vivienda con tu contrato (art. 22.4 LEC). Solo puedes hacerlo una vez en la vida del contrato con ese casero, salvo que el impago fuera culpa suya, y no sirve si te reclamó por burofax 30 días antes de la demanda. Aunque pagues, normalmente te tocará pagar las costas del juicio (abogado y procurador del casero). Si la familia, una ONG o la Administración te ayudan, que paguen directamente al casero o en la cuenta del juzgado y que el justificante diga tu número de procedimiento.

7. Oponte si no debes o debes menos

   Si ya pagaste, si te cobran cantidades que no te tocan o si el casero se negaba a cobrarte, puedes oponerte dentro de los 10 días explicando brevemente por qué (con tu abogado). Entonces se celebra la vista en la fecha ya fijada. Si no vas a la vista, se declara el desahucio sin más trámites. La sentencia se te notifica el sexto día después de la vista y el lanzamiento debe hacerse antes de 30 días desde la vista (art. 438.6 LEC). Ojo: para recurrir una sentencia de desahucio tienes que demostrar que estás al día en las rentas vencidas y seguir pagándolas mientras dura el recurso (art. 449 LEC).

8. Acude a servicios sociales y pide el informe de vulnerabilidad

   Pide cita urgente en el centro de servicios sociales de tu ayuntamiento (el de tu barrio, según tu padrón) y lleva la notificación del juzgado. El juzgado también avisa de oficio a servicios sociales y de vivienda, que tienen 10 días para decirle si tu hogar es vulnerable y proponer medidas. Con ese informe, el juez puede suspender el proceso hasta 2 meses si el casero es una persona particular o hasta 4 meses si es una empresa (art. 441.5 y 6 LEC). Para valorar la vulnerabilidad económica, el juez puede tener en cuenta si el alquiler más los suministros superan el 30 % de los ingresos del hogar y si esos ingresos no llegan a 3 veces el IPREM (más 0,3 por hijo, 0,35 por hijo en familia monoparental o con discapacidad, y 0,2 por mayor de 65; 5 veces si hay discapacidad, dependencia o enfermedad grave).

9. Invoca el Real Decreto-ley 29/2026 si eres vulnerable

   Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que añade al artículo 22 de la LEC una enervación extraordinaria: si acreditas que eres vulnerable, el juzgado lo comunica a la Administración competente, que tiene 2 meses para ofrecerte una vivienda adecuada o pagar al casero toda la deuda y las costas. Durante esos 2 meses el proceso y el lanzamiento quedan suspendidos. Si la Administración paga, sigues con tu contrato; si pasan los 2 meses sin vivienda ni pago, la Administración pasa a deber tu deuda y no hay lanzamiento mientras sigas siendo vulnerable. Esto no cuenta como tu única enervación ordinaria y funciona aunque el casero te mandara el burofax de 30 días. Además, si el demandante es un fondo que compra viviendas o deudas por debajo de su valor, el juez debe suspender el proceso hasta el 31 de diciembre de 2030. Se aplica también a procesos en curso si el lanzamiento no se ha hecho: díselo a tu abogado ya.

10. Pide la ayuda de emergencia de vivienda

    El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) tiene una ayuda para personas objeto de desahucio de su vivienda habitual y otras personas vulnerables: una solución habitacional inmediata (piso, alojamiento o habitación) con ayuda de hasta 1.000 euros al mes para el alquiler, hasta el 100 % de la renta, más hasta 300 euros al mes para comunidad, suministros e internet, durante un máximo de 5 años. Los ingresos del hogar no pueden superar 3 veces el IPREM (4 o 5 veces en algunos casos de discapacidad o familia numerosa o monoparental). La gestiona tu comunidad autónoma, normalmente con informe de servicios sociales, y para personas extranjeras no comunitarias exige residencia legal. Si no tienes papeles, pregunta en servicios sociales por las ayudas municipales de emergencia y por recursos de ONG.

11. Si no hay salida, negocia la salida

    Si no puedes pagar ni hay suspensión, negociar la entrega de llaves suele ser mejor que esperar al lanzamiento. La ley permite que el casero ofrezca en la demanda perdonarte toda o parte de la deuda y de las costas si te vas voluntariamente en un plazo de al menos 15 días (art. 437.3 LEC); si te lo ofrece, aparecerá en el requerimiento. Si dejas la vivienda sin oponerte ni pagar, el juicio se termina, pero el casero puede seguir reclamándote lo que debes y las costas. Entrega las llaves con un documento firmado, haz fotos del estado del piso y pide que se descuente la fianza de la deuda.

12. Prepárate para el día del lanzamiento

    Si nada de lo anterior funciona, el lanzamiento se hace el día y hora que figuran en la notificación, con la comisión judicial y, si hace falta, la policía. Saca antes tus documentos, medicinas y objetos de valor. Pide a servicios sociales un recurso de alojamiento para esa misma noche, sobre todo si hay menores. Si en el último momento tienes el informe de vulnerabilidad o un pago, que tu abogado lo presente en el juzgado antes de la fecha, porque el Real Decreto-ley 29/2026 permite pedir la suspensión mientras el lanzamiento no se haya hecho.

Lista de documentos

Ojo con esto

• El plazo de 3 días para pedir abogado de oficio es el que más gente pierde. No esperes a la vista: ve con la notificación al Colegio de Abogados o al juzgado el mismo día que la recibes.
• No tener papeles no te quita el derecho a defenderte ni a un abogado gratis: la Ley 1/1996 lo reconoce a los extranjeros que se encuentran en España si no les alcanza el dinero. El juicio de desahucio es un asunto civil entre tú y el casero, no un trámite de extranjería.
• Nunca dejes de pagar a propósito para presionar al casero por arreglos o subidas: perderías tu única enervación y te arriesgas a las costas. Paga y reclama aparte.
• Paga siempre por transferencia con concepto claro, nunca en efectivo sin recibo. Si el casero no quiere cobrarte, puedes consignar el dinero en el juzgado o ante notario: así no se te acumula deuda.
• La antigua suspensión de desahucios del escudo social (Real Decreto-ley 11/2020) terminó el 31 de diciembre de 2025 y sus prórrogas fueron derogadas. Desconfía de quien te diga que no te pueden echar porque sigue la moratoria: hoy la protección depende del informe de servicios sociales, del artículo 441 de la LEC y del Real Decreto-ley 29/2026.
• El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó el 7 de octubre de 2026 y el Congreso tiene que convalidarlo. Si lo derogaran, desaparecería la enervación extraordinaria: pregunta a tu abogado cómo está en el momento de tu juicio.
• Si en tu país dejar de pagar se resolvía con un acuerdo verbal con el dueño, aquí todo debe ir por escrito: un acuerdo de pago firmado con fechas y cantidades te protege mucho más que una promesa por teléfono.
• Si te echan por impago, la deuda no desaparece: el casero puede pedir el embargo de tu nómina o cuenta. Negociar un plan de pagos después del desahucio también es posible y suele salir mejor que ignorarlo.

Fuentes oficiales consultadas el 03·11·2026: BOE: Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 22, 250, 437, 438, 439, 441 y 449 (texto consolidado), BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, función social de la vivienda (arts. 2 y 5, DT 2.ª), BOE: Real Decreto-ley 11/2020, suspensión de desahucios de hogares vulnerables (texto consolidado, vigencia hasta 31/12/2025), BOE: derogación del Real Decreto-ley 2/2026 por el Congreso (26 de febrero de 2026), BOE: Ley 1/1996 de asistencia jurídica gratuita, arts. 2 y 3, BOE: Ley Orgánica 1/2025, art. 5 (negociación previa obligatoria), BOE: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (gran tenedor, art. 3.k), BOE: Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 27, BOE: Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (arts. 124 a 129). Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.