Fianza y contrato de alquiler en Madrid 2026: depósito, modelo y cómo recuperar la fianza

Fianza legal

1 mes de renta en alquiler de vivienda. Garantía extra: máximo 2 meses (1 si el contrato es temporal) y nunca un seguro de impago obligatorio

Dónde se deposita

Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, C/ Basílica 23. La deposita y paga el casero, en 30 días hábiles desde la firma

Cómo comprobar si está depositada

Solicitud de acreditación del depósito (formulario 405F1) en sede.comunidad.madrid, con copia del contrato. Gratis

Plazo de devolución

Un mes desde que entregas las llaves. Después, el casero te debe también el interés legal

Impuesto del contrato (ITP)

Alquiler de vivienda habitual exento. En Madrid, en contratos firmados desde el 29/11/2024 ni siquiera hay que presentar el modelo 600

Información

012 (91 580 42 60 desde fuera de la Comunidad) o inspeccionfianzas@madrid.org

Qué tienes que hacer

1. Antes de firmar, aclara qué tipo de contrato es

   Si el piso o la habitación va a ser tu casa, es un alquiler de vivienda habitual: puedes quedarte hasta 5 años (7 si el casero es una empresa) aunque se firme por uno. Solo es «temporal» si estás desplazado de tu domicilio habitual por una causa real que el contrato tiene que escribir (estudios, un trabajo de unos meses, una obra en tu casa). Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) un temporal debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si te ofrecen un «contrato de temporada» para vivir de forma indefinida, eso no es temporada.

2. Usa un modelo fiable, pero no hay uno oficial obligatorio

   Ni el Ministerio de Vivienda ni la Comunidad de Madrid tienen un contrato oficial que haya que usar. El Ministerio publica en mivau.gob.es una guía con ejemplos de cláusulas, que es orientativa y es de mayo de 2025, anterior a los cambios de octubre de 2026. La Comunidad solo exige un modelo con cláusulas obligatorias y visado para las viviendas protegidas. Cualquier plantilla de internet o de la inmobiliaria vale si respeta la Ley de Arrendamientos Urbanos: lo que la contradiga en tu perjuicio es nulo aunque lo firmes.

3. Comprueba que el contrato tenga lo básico

   Debe decir el nombre y documento de las dos partes, la dirección completa (con piso y puerta) y, mejor aún, la referencia catastral, que aparece en el recibo del IBI o en la Sede del Catastro. También la duración, la renta, cuándo y cómo se paga, la fianza y si hay garantía extra, cómo se actualiza la renta (sin cláusula de actualización, no puede subir) y qué gastos pagas tú, con su importe anual por escrito. Con el contrato te tienen que dar copia del certificado de eficiencia energética. Pide que lo firméis los dos en todas las hojas y quédate con un ejemplar.

4. Detecta las cláusulas que no valen

   Son nulas, entre otras: renunciar a quedarte los 5 o 7 años, obligarte a contratar un seguro de impago, pedir más de 2 meses de garantía extra además de la fianza, cobrarte los honorarios de la agencia o los gastos de «formalización», cobrar más de un mes por adelantado o exigir pago en efectivo sin recibo. Desde el 8 de octubre de 2026 tampoco se te pueden imponer los impuestos de la vivienda, como el IBI. En los contratos firmados desde esa fecha, si te vas después de 6 meses avisando con 30 días, el casero no puede pedirte indemnización. Si ves una de estas cláusulas, pide quitarla; si la firmas igualmente, no te obliga.

5. Paga lo justo y siempre con rastro

   Al firmar te pueden pedir la primera mensualidad, un mes de fianza y, si lo pactáis, una garantía adicional con los límites del paso anterior. Paga por transferencia o bizum con un concepto claro («fianza C/ … 2.º B», «renta noviembre»): la ley dice que el pago de la renta se hace por medios electrónicos, salvo que alguna parte no tenga cuenta y lo pida. Si pagas en efectivo, exige un recibo firmado que separe cada concepto. No pagues nunca a alguien que no ha firmado el contrato contigo.

6. Haz un inventario y fotos el día que entras

   Haz una lista de muebles y electrodomésticos y anota cómo están paredes, suelos, baño y cocina, con fotos y vídeo fechados. Mándaselo al casero por correo o WhatsApp el mismo día y pídele que lo firme como anexo del contrato. Es tu mejor prueba cuando, al irte, te quiera descontar desperfectos que ya estaban. El desgaste normal por el uso no se descuenta de la fianza.

7. Comprueba que tu fianza está depositada en la Comunidad

   Pide al casero el resguardo del depósito en la Agencia de Vivienda Social: es obligatorio también en habitaciones, subarriendos y contratos verbales. Si no te lo da, presenta la «Acreditación del depósito de fianzas de contratos de arrendamiento» en sede.comunidad.madrid (formulario 405F1, con copia del contrato): por internet con certificado digital o Cl@ve, o en papel en una oficina de registro. Es gratis y lo puede pedir el inquilino. Si buscas la oficina, está en C/ Basílica 23, de lunes a viernes de 9 a 17 h (agosto de 9 a 14 h), mejor con cita en el 012 o en la web de cita de la Agencia de Vivienda Social.

8. Si la fianza no está depositada, denúncialo sin miedo

   El mismo formulario sirve como denuncia ante la Agencia de Vivienda Social. La infracción es del casero, no tuya: puede recibir multas del 5 % al 50 % de la fianza no depositada y debe pagar un recargo del 2 % (5 % si ha pasado más de un año) cuando la deposita tarde. El resguardo o la copia de tu denuncia te hace falta para la deducción autonómica por alquiler en la renta si tienes menos de 40 años, y el depósito es requisito para usar el arbitraje de alquiler de la Comunidad. No te afecta que estés en situación irregular: la fianza es tuya igual.

9. No pagas impuesto por el contrato de vivienda

   El alquiler de vivienda para uso estable y permanente está exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunidad de Madrid, para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 29 de noviembre de 2024 ya no hay que presentar el modelo 600. En contratos anteriores la presentación como exento sí era obligatoria. Si tu contrato es de temporada o de un local, sí puede tocarte pagarlo a ti como inquilino: pregunta en el 012 antes de firmar.

10. Al irte, firma el documento de finalización

    Avisa por escrito con la antelación del contrato (en vivienda habitual, 30 días si llevas más de 6 meses). Desde el 8 de octubre de 2026 la ley pide que al entregar las llaves casero e inquilino firméis un «documento de finalización» con el estado de la vivienda: si no se firma, o si no apunta ningún desperfecto, se presume que la dejaste bien. Lleva tus fotos de salida, apunta las lecturas de luz, agua y gas, y pide un recibí de las llaves con fecha. La fianza no se usa para pagar el último mes salvo que lo pactéis por escrito.

11. Si no te la devuelve, reclama paso a paso

    Pasado un mes desde las llaves, manda un burofax o un correo con acuse pidiendo la fianza y proponiendo una solución: desde 2025 es obligatorio intentar negociar antes de ir al juez, y si en 30 días naturales no contesta ya puedes demandar. Si el contrato tiene cláusula de sumisión al Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad y la fianza está depositada, puedes pedir un arbitraje gratuito. Si el casero es una empresa o la inmobiliaria te cobró de más, puedes reclamar en Consumo. Si no, demanda en el tribunal del lugar donde está la vivienda: con 2.000 € o menos puedes hacerlo tú solo en un juicio verbal, o pedir un proceso monitorio aportando el contrato. Tienes 5 años para reclamar.

Lista de documentos

Ojo con esto

• Si el casero te dice que «la fianza la tiene la Comunidad» y que la pidas allí, no es así: la devolución te la debe hacer él, en un mes desde las llaves. Él recupera luego su depósito de la Agencia de Vivienda Social.
• Desconfía de quien pide la fianza por adelantado sin enseñarte el piso ni firmar contrato: es la estafa de alquiler más común. Tenemos una guía sobre estafas de alquiler y otra sobre tus derechos como inquilino en toda España.
• La garantía adicional, el aval bancario o los meses extra no pueden pasar de 2 mensualidades en vivienda habitual (1 en temporal). Seis meses por adelantado «porque no tienes nómina» no está permitido por la ley: si te lo piden, guarda el mensaje.
• Si alquilas una habitación, también tienes derecho a contrato, a fianza de un mes depositada en la Comunidad y a que te la devuelvan. Lo explicamos en la guía de habitaciones en Madrid.
• El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que ser convalidado por el Congreso (o su Diputación Permanente) en 30 días; sus dos antecesores fueron rechazados el 2 de octubre. Si decae, volverían las reglas anteriores en lo que cambió (seguro de impago, IBI, documento de finalización, indemnización por irte antes). Guarda copia fechada de todo lo que firmes.
• Con la reforma, el contrato temporal de vivienda pasa a ser un tipo de alquiler de vivienda, pero la web de la Comunidad todavía dice que la fianza de temporada es de 2 meses. Si te piden 2 meses en un temporal firmado desde el 8 de octubre de 2026, pregunta en el 012 o en una asesoría antes de pagar.
• Para orientación jurídica gratis sobre tu contrato, puedes ir al Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de la Abogacía de Madrid o a los servicios sociales de tu distrito. Si tus ingresos son bajos, puedes pedir justicia gratuita para el juicio.
• Sin papeles también puedes firmar un contrato con tu pasaporte y reclamar tu fianza: la ley de alquileres no distingue por situación administrativa. Eso sí, ten siempre una dirección o un correo donde te puedan notificar.
• Si tienes menos de 40 años y declaras la renta, la deducción madrileña por alquiler exige tener el resguardo de la fianza o la copia de la denuncia ante la Agencia de Vivienda Social. Pídelo pronto, no en mayo.

Fuentes oficiales consultadas el 13·10·2026: Comunidad de Madrid: Fianzas de arrendamiento (actualizada 27/07/2026), Sede Comunidad de Madrid: Acreditación del depósito de fianzas de contratos de arrendamiento (actualizada 08/10/2026), BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos), BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado), Comunidad de Madrid: Transmisiones Patrimoniales Onerosas, arrendamientos (actualizada 23/04/2026), Comunidad de Madrid: Información completa sobre el alquiler de vivienda (actualizada 08/09/2026). Información orientativa: las normas y los importes cambian, comprueba siempre la fuente oficial. No sustituye el asesoramiento de un profesional.